濱州多小區(qū)一樓小院違建被拆！買房送的“院子”是違建? ...

龍貓肆少

買房、置業(yè)

是每個濱州人的理想

而對于買什么樣的房子

不同的人都有不同的期待濱州房產網在今年也組織了不少看房活動，幫助購房者去剖析房地產市場現(xiàn)狀，選到稱心如意的房子。而在與眾多購房者的交流中，小編發(fā)現(xiàn)，除了90后部分剛需消費者以外，其實很多濱州人已經滿足了對買“一房”的剛性需求，尤其是市區(qū)以及周邊輻射的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，收入相對穩(wěn)定，家庭生活比較安穩(wěn)，為了追求舒適、田園的理想生活，更實際的來說為了改善自己的生活環(huán)境，很多人開始了“二房”的購買之路。

有需求就會有市場，近幾年，濱州開始涌現(xiàn)出了一大批“帶院住宅”，這與很多購房者追求的田園主義理想生活不謀而合，所以他們愿意花高價去購買帶院的房子。

但是

你花高價買的一樓小院

真的是合法的嗎？

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案例展示

　

近日，濱州市城市管理局針對“一樓帶院”的部分小區(qū)進行了大規(guī)模整治行動，不少業(yè)主被責令限期拆除違建小院。
而在這部分小區(qū)中，就有因為院子的確權問題吵得沸沸揚揚的晨升家園小區(qū)。
在2020年的11月份，就有晨升家園小區(qū)的一樓業(yè)主向本地媒體爆料稱，自己花高價買的一樓小院，成了違章建筑，被責令限期拆除。

晨升家園的業(yè)主們拿出了種種證據，表明自己對院子擁有永久使用權。比如購房合同里的約定，開發(fā)商開具給業(yè)主的補充協(xié)議、開發(fā)商的承諾等等。

而此熱議事件，最終以該小區(qū)一樓小院無規(guī)劃，界定為違章建筑，責令業(yè)主拆除違建落幕。
那為什么業(yè)主們拿出了這么多的證據，最終小院依舊判定為違規(guī)？
晨升家園小區(qū)的“院子”問題，也給不少濱州購房者敲響了警鐘：“什么樣的院子才是合法合規(guī)的？開發(fā)商給出的承諾和附加協(xié)議都是無效的嗎？我們到底該如何買到合法的小院呢？”
1什么樣的小院才是合法合規(guī)的？
我們以2014年濱州市人民政府印發(fā)的《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》第十三條作為參考：除按規(guī)劃劃定的一類居住用地和村鎮(zhèn)建設外，原則上不予審批低層居住建筑。居住用地鼓勵多建公共綠地，不鼓勵建設私家小院。
居住建筑底層配建小院按下列標準控制：
（一）低層聯(lián)排住宅可配建小院；
（二）多層住宅不宜配建小院；   
（三）高層住宅不得配建小院。
（注：六層以上為高層，部分住宅一層為儲藏室或車庫的，遵循“N+1”原則判定是否為高層住宅。）
配建小院進深不應超過6米，按實際綠化面積計入綠地率，最多不得超過小院面積的50%。
此外，我們?yōu)I州市堅持先規(guī)劃后建設的原則，各項建設工程應按已批準的詳細規(guī)劃執(zhí)行。而這類詳細規(guī)劃，必須要遵照《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》。
因此，多層住宅不宜存在小院；高層住宅，不能配建小院。而符合配建小院的住宅，只有低層聯(lián)排住宅（比如聯(lián)排別墅。）
符合配建小院的住宅，自然資源規(guī)劃局批準蓋章的規(guī)劃文本上，不管是總平圖、效果圖，還是單體透視圖，都會有小院。
這類小院，才是真正合法合規(guī)的。
2晨升家園的小院為什么被判定違規(guī)？此前提到，晨升家園小區(qū)的業(yè)主們拿出了購房合同、也拿出了開發(fā)商的補充協(xié)議，而最終結果卻依舊是違規(guī)。為什么？從自然資源規(guī)劃局執(zhí)法人員的回答中我們可以窺見一些答案：“依據現(xiàn)有的檔案材料，該項目規(guī)劃方案中只有5號樓顯示有小院，其余樓棟均沒有標注。另外，除5號樓外其他樓棟不動產登記也沒有關于小院的描述，因此界定為違章建筑。”根據自然資源規(guī)劃局執(zhí)法人員所述，我們可以了解到晨升家園小區(qū)院子違建的原因有兩個，一是無規(guī)劃；二是無不動產登記。
我們再依據《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》進行深度分析：
首先是無規(guī)劃，那么此案例中屢屢提到的“規(guī)劃”是什么呢？此前提到，我們?yōu)I州市堅持先規(guī)劃后建設原則，各項建設工程應按已批準的詳細規(guī)劃執(zhí)行。而這個詳細規(guī)劃，就是我們日常在項目項目工地外看到的項目規(guī)劃公示圖，這個項目規(guī)劃公示，是嚴格遵循《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》所制定的，這張規(guī)劃圖上有的，才是合法合規(guī)的。
之所以判定晨升家園小院違規(guī)，是因為不符合《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》，規(guī)定約束，多層住宅不宜配建小院、高層住宅不得配建小院。

根據經由政府批示的項目規(guī)劃圖以及歷史資料來看，晨升家園項目由山東晨升置業(yè)開發(fā)建設，占地面積18300平米，建筑面積35298平米，綠化率36%，容積率2.11，共規(guī)劃建設7棟樓，其中1#、2#號樓為高層，3#、4#、6#、7#為多層（地上5層，地下1層），5#為別墅。
晨升家園小區(qū)住宅，1#、2#號樓為高層，3#、4#、6#、7#為多層，依據《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》，高層不能建，多層不宜建，低層聯(lián)排可建，因此1#、2#，3#、4#、6#、7#無小院；另一方面則是規(guī)劃圖上顯示只有5號樓顯示有小院，其余樓棟均沒有標注，因此其他樓棟的小院必然是不合規(guī)的。
其次是無不動產登記。根據不動產登記條例，辦理不動產登記需要以下材料：（一）不動產權屬證書或者土地權屬來源材料；（二）建設工程符合規(guī)劃的材料；（三）房屋已經竣工的材料；（四）房地產調查或者測繪報告；（五）相關稅費繳納憑證；（六）其他必要材料；值得注意的一點是，不動產登記中也提及了一個詞：“規(guī)劃”。也就是說，沒有通過規(guī)劃的小院根本就不會出現(xiàn)你的不動產證上！3晨升家園小院事件中網友提及的疑問解答晨升家園案例引起了不少網友的熱議，而網友最關心的問題有兩個。一、購房合同與附加協(xié)議里的院子確權有法律效應嗎？按照土地性質來講，沒有相關規(guī)劃的院子就不屬于建設用地，而是公共面積、公共綠地?！段餀喾ā返谄呤龡l規(guī)定，建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有。而附加協(xié)議內容損害了公共利益，一般是無效的。因此，只要沒有規(guī)劃，不管是開發(fā)商前期建房時給你建好了院子，還是在購房合同或附加協(xié)議中承諾你可以在交房后永久使用、修建小院，它都是違法的！交房以后的你，要么面臨著執(zhí)法部門上門責令你拆除違建，要么就會時刻面臨著你的鄰居撥打市長熱線頻繁舉報你的尷尬境地！
二、院子上不上不動產證重要嗎？關于晨升家園小區(qū)的問題，此前引發(fā)了網友的熱議，一部分網友表示，買房子一定要看院子在不在不動產證上，不然就不能買。這也引起了不少業(yè)主們的恐慌，紛紛翻出自己家的不動產證確認自家院子在不在上頭。而縱觀濱州所有帶院的樓盤，小院能夠上不動產證的，屈指可數。那這是不是代表了這些院子都不合法呢？當然不是，還是要看規(guī)劃。其實就是一句話，只要你的小院在規(guī)劃圖上，上不上不動產證它都是合法的。當然，小院能夠上不動產證，肯定是更好的，這就相當于你的小院有了“雙重保證”，既有規(guī)劃，還有證，沒有任何后顧之憂！
4重要提醒：消費者一定要謹防“營銷陷阱”

如今，“買一樓贈送小院”成了很多樓盤的營銷口號。這種“營銷泡沫”的背后緣由值得深思：在很多年以前，高層住宅的一樓很難能賣得出去，為啥？因為一樓要面臨防盜、防潮、防噪、防蚊蟲的問題，甚至還存在光照不充足的問題。因此即便是開發(fā)商將一樓房價壓低出售，消費者們也并不買賬！

然而，不知道從什么時候開始，開發(fā)商們捕捉到了消費者對于院子的偏愛心理。在沒有規(guī)劃的前提下，將一樓前面的公共綠地圈起來，告訴購房者：這個院子，是你的！不少鐘愛院子的購房者，并不了解相關內情，最終就踏入了開發(fā)商的“營銷陷阱”中，甚至還能接受比其他樓層更高的價格...然而事實卻是，無論開發(fā)商怎么去吹噓這個“一樓帶院”，這個院子可能真的不屬于你，甚至后期還有被責令拆除的風險。因此，警惕“營銷陷阱”，看準規(guī)劃，千萬別上當！說一千，道一萬。小編最終想告訴那些對“院子”情有獨鐘的購房者們，想買帶院子的房，必須要注意三點！
1.是否存在消費陷阱
2.是否符合規(guī)劃
3.是否有產權
只有多方衡量，才能避免被“坑”！此外，濱州房產網也會不斷地對濱州房地產市場進行分析，根據本地熱議案例深度剖析，科學普法，幫助廣大購房者買到真正放心的房子！今 日 話 題

如今市面上的帶院樓盤不在少數

無規(guī)劃建院的開發(fā)商也確實存在

但是，開發(fā)商敢建

你，敢買嗎？